13 de marzo de 2021

Préstamos comerciales

¿Qué es un préstamo comercial?

Si nunca ha pedido prestado dinero para su negocio, es posible que se lleve una sorpresa. Ya sea que desee pedir prestado capital de trabajo para expandir su negocio o aprovechar el capital en una empresa de bienes raíces comerciales, pronto encontrará que el proceso de préstamos comerciales es muy diferente del proceso más común de hipotecas de viviendas. Los préstamos comerciales, a diferencia de la gran mayoría de las hipotecas residenciales, están respaldados en última instancia por una entidad gubernamental como Fannie Mae. En consecuencia, la mayoría de los prestamistas comerciales son reacios al riesgo; cobran tasas de interés más altas.

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Preguntas y respuestas más frecuentes

Puntajes de crédito

Una de las principales diferencias entre un préstamo residencial y comercial es la cantidad de peso que tiene el puntaje crediticio. Siempre es mejor tener un buen puntaje crediticio. En el caso de las hipotecas residenciales, mucho depende únicamente de su puntaje crediticio y, por supuesto, de sus ingresos. Pero con los préstamos de bienes raíces comerciales, el puntaje crediticio no es la consideración principal.

Valor neto

Al solicitar un préstamo comercial, una de las primeras cosas que mirará el prestamista es el valor neto de la empresa. Su patrimonio neto es la diferencia entre sus activos y sus pasivos.

Liquidez

La liquidez también es un factor importante. Para un préstamo de $1,250,000, si cubrir el pago inicial de $250,000 agota todo su efectivo líquido, los prestamistas lo considerarán un poco cansado porque no le queda efectivo. No les gusta ver a alguien usar todo su efectivo después de un cierre y luego no tener nada para una emergencia, como un deducible de $10,000 a $20,000 para un reclamo de seguro.

El requisito de liquidez varía de un prestamista a otro. La regla general es 10% a 20% del monto del préstamo. Si desea pedir prestado un millón de dólares, debe tener al menos $100,000 después del cierre; $150,000 o $200,000 es incluso mejor. En otras ocasiones, los prestamistas pueden requerir de 6 a 12 meses de pago de capital e intereses. Si el pago mensual es $10,000, por ejemplo, un prestamista puede querer ver $120,000 en liquidez.

Propiedad y administración

El prestamista también querrá saber sobre su experiencia como propietario. Tener un dúplex o tres o cuatro alquileres unifamiliares, o quizás 10 o 12 (incluso podría tener 30 de ellos), eso es aún mejor si tiene una gran cartera de alquileres unifamiliares. Pero si solo ha tenido uno o dos, y tal vez un par de dúplex, eso no es lo mismo que un multifamiliar porque es un animal un poco diferente.

Si está comprando entre 5 y quizás 50 unidades, el prestamista prácticamente le permitirá autoadministrar la propiedad porque no hay mucha administración de terceros de ese tamaño; es demasiado pequeño y no ganan suficiente dinero con él. Por lo tanto, dado que usted será autogestionario, el prestamista querrá que tenga experiencia previa en administración. ¿Sabes de leasing? ¿Sabe cómo realizar verificaciones de crédito, verificar el empleo y realizar una verificación de antecedentes?

Sin embargo, si no administra la propiedad usted mismo, la experiencia como propietario será más importante que la experiencia administrativa.

Ingreso

Finalmente, la última área sobre la que un prestamista preguntará es sobre sus ingresos, ya sea que trabaje por cuenta propia o sea un empleado de W2. Si ya posee una cartera de propiedades, querrán ver su flujo de efectivo global, que es la cantidad de efectivo que gana después del servicio de la deuda. Si experimenta dificultades en una propiedad, el prestamista quiere asegurarse de que pueda mover el efectivo para mantener intacto todo el servicio de su deuda.

No hay un índice de [flujo de caja global]. Por lo general, no usamos su relación deuda-ingresos en bienes raíces comerciales. Observamos la relación préstamo-valor y cobertura de la deuda de la propiedad, es decir, cuánto excede el ingreso operativo neto el principio mensual y el pago de intereses.

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